O STJ julgou o REsp 1.937.821, representativo do TEMA 1113, cuja questão submetida a julgamento estava assim resumida: Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
O julgamento fixou a seguinte tese:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
b) O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de ser condizente com as condições de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de procedimento administrativo próprio;
c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor estabelecido unilateralmente.
Por essas razões, e apoiando-se no princípio da boa-fé objetiva, o STJ determinou que o valor declarado pelo contribuinte “presume-se condizente com o valor médio de mercado do imóvel transacionado”, o que poderá ser afastado pelo fisco por meio dos procedimentos previstos no Código Tributário Nacional (arts. 147 e 148) para verificação da veracidade dessas informações, ressalvado o direito do contribuinte ao contraditório.
Destacamos que o entendimento acima possibilita a recuperação dos recolhimentos do ITBI à maior dos últimos cinco anos, desde que seja possível demonstrar que o valor da negociação foi inferior ao valor adotado como base de cálculo do imposto à época.